Hai un appartamento con due o più camere e vuoi affittarlo agli studenti.

A questo punto arriva una domanda che molti proprietari si fanno: meglio affittare l’intero appartamento oppure le singole stanze?

A prima vista potrebbe sembrare soltanto una questione di canone. In realtà le differenze riguardano anche contratti, gestione, cambi degli inquilini, continuità dell’occupazione e possibilità di trovare nuovi studenti durante l’anno.

Non esiste una soluzione migliore per ogni immobile. Vediamo quindi cosa cambia concretamente, partendo da un esempio molto semplice: un appartamento con due camere destinato a due studenti.

Si può affittare una singola stanza a uno studente?

Sì. Un proprietario può concedere in locazione anche una porzione dell’immobile, identificando chiaramente nel contratto la stanza concessa in uso esclusivo e gli spazi dell’abitazione utilizzati in comune.

Questo permette, ad esempio, di avere due studenti nello stesso appartamento con rapporti locativi distinti, anziché affittare l’intera casa con un unico contratto.

È però importante che il contratto sia impostato correttamente e che vengano rispettati i requisiti della formula di locazione utilizzata e gli eventuali accordi territoriali applicabili.

La scelta tra casa intera e singole camere, quindi, non riguarda la possibilità di farlo, ma quale organizzazione sia più adatta all’immobile e al proprietario.

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Affittare l’intero appartamento agli studenti: come funziona?

Immaginiamo un appartamento con due camere.

Il proprietario trova due studenti che vogliono vivere insieme e concede loro l’intero appartamento. I due inquilini entrano nello stesso rapporto contrattuale secondo le condizioni stabilite.

È una soluzione semplice soprattutto quando gli studenti si conoscono già: due amici, due compagni di università oppure persone che hanno deciso di cercare casa insieme.

Per il proprietario significa avere un unico rapporto relativo all’intero immobile. Ma cosa succede se, dopo alcuni mesi, uno dei due studenti deve lasciare la città?

È qui che emerge una delle differenze più importanti rispetto alla gestione per singola camera.

A seconda della situazione contrattuale, sarà necessario gestire correttamente l’uscita dell’inquilino e l’eventuale ingresso di una nuova persona. Se viene effettuato un subentro, il nuovo studente entra nel rapporto esistente mantenendone condizioni e scadenza.

Non significa che l’appartamento debba necessariamente essere liberato, ma il cambiamento coinvolge un contratto che riguarda l’intera abitazione e più inquilini.

Cosa cambia affittando separatamente le due camere?

Prendiamo lo stesso appartamento, ma cambiamo organizzazione.

👉🏻 Camera 1 → Studente A

👉🏻 Camera 2 → Studente B

Ogni studente dispone della propria camera e condivide gli spazi comuni previsti, come cucina e bagno. La principale differenza è che la permanenza di uno studente non deve necessariamente coincidere con quella dell’altro.

Se lo Studente A rimane nell’appartamento e lo Studente B lascia la propria camera, il proprietario può cercare un nuovo inquilino per la sola stanza diventata disponibile. L’altra camera continua nel frattempo a essere occupata.

Questo può essere particolarmente utile in un mercato come quello universitario, dove non tutti hanno gli stessi calendari: uno studente può rimanere per l’intero anno accademico, un Erasmus per un semestre, un altro può terminare gli studi o trasferirsi prima. La casa rimane la stessa, ma le singole camere possono avere cicli di occupazione differenti.

Casa intera o singole camere: facciamo una simulazione

Proviamo a vedere concretamente cosa può succedere nell’arco di 12 mesi.

Utilizziamo un esempio puramente illustrativo:

• appartamento con 2 camere
• affitto dell’intero appartamento: 900 € al mese
• affitto separato: 500 € al mese per camera
• utenze escluse in entrambi i casi

Scenario 1: appartamento affittato interamente

Con entrambe le camere occupate per 12 mesi:

900 € × 12 mesi = 10.800 €

Il proprietario ha un unico rapporto relativo all’intero appartamento e, se i due studenti rimangono per tutto il periodo, la gestione è particolarmente lineare.

Immaginiamo però che dopo 6 mesi uno dei due studenti debba lasciare la città.

L’altro vuole rimanere.

A questo punto bisogna gestire l’uscita dal rapporto esistente e trovare una soluzione compatibile con il contratto: ad esempio individuare un nuovo studente e formalizzarne correttamente il subentro. La casa non diventa automaticamente sfitta, ma il cambiamento di un singolo componente deve essere gestito all’interno del rapporto relativo all’intero appartamento.

Scenario 2: le due camere vengono affittate separatamente

Con un canone esemplificativo di 500 € per camera:

500 € × 2 camere × 12 mesi = 12.000 €

Anche in questo caso immaginiamo che lo Studente B lasci l’appartamento dopo sei mesi.

Lo Studente A continua regolarmente a occupare la propria camera e a pagare: 500 € al mese.

La seconda camera torna invece disponibile.

Supponiamo che StayInRoom impieghi un mese per trovare uno studente compatibile e che quindi quella camera rimanga libera per un mese.

Avremmo:

Camera 1: 500 € × 12 mesi = 6.000 €

Camera 2: 500 € × 11 mesi = 5.500 €

Totale annuale = 11.500 €

Nonostante un mese di mancata occupazione di una stanza, nell’esempio il ricavo complessivo rimane superiore ai 10.800 € dello scenario con appartamento intero.

Ma attenzione: questo non significa che affittare per camere renda sempre di più.

NB: I canoni utilizzati sono puramente esemplificativi e il risultato dipende dalla città, dalla zona, dalle caratteristiche delle camere, dalla domanda e dai canoni applicabili.

La simulazione serve piuttosto a mostrare un’altra caratteristica importante: quando una camera si libera, l’altra può continuare a produrre reddito indipendentemente.

l vantaggio delle singole camere è solo il rendimento?

No. Il possibile canone complessivo è solo una parte del confronto.

Affittare le camere separatamente significa soprattutto poter gestire in modo indipendente la permanenza dei diversi studenti. Se una stanza si libera, l’altra continua a essere occupata e può generare reddito.

Da non trascurare anche il rapporto con l’inquilino. Affittando a singole stanze in caso si verifichino problemi con uno dei due inquilini è possibile gestire la situazione senza intaccare il rapporto contrattuale del secondo studente. Di contro, aumenta la necessità di trovare nuovi inquilini e gestire ingressi in momenti diversi. Per questo la convenienza va valutata considerando insieme rendimento, continuità dell’occupazione e gestione.

E se i due studenti non si conoscono?

Quando le camere vengono affittate separatamente, i coinquilini possono non conoscersi.

In questo caso trovare uno studente non basta: bisogna trovare quello giusto per quella casa. Abitudini, durata della permanenza ed esigenze personali possono incidere molto sulla convivenza.

Per questo StayInRoom lavora anche sul matching tra coinquilini, soprattutto quando deve inserire un nuovo studente in un appartamento già abitato.

Come gestisce StayInRoom un appartamento affittato per camere?

Il proprietario può affidare a StayInRoom anche un immobile organizzato per singole stanze.

Ci occupiamo della promozione delle camere, gestione delle richieste, ricerca e selezione degli studenti e matching tra coinquilini. Se una stanza si libera, possiamo concentrarci sulla ricerca del nuovo studente senza rimettere sul mercato l’intero appartamento.

Gli inquilini hanno inoltre un riferimento StayInRoom durante la permanenza, riducendo ulteriormente il carico gestionale per il proprietario.

Quindi è meglio affittare l’intero appartamento o le singole stanze?

Dipende dall’immobile.

L’intero appartamento può essere più semplice quando due studenti cercano casa insieme e hanno la stessa durata di permanenza. Le singole camere offrono invece maggiore flessibilità nei cambi degli inquilini e possono aumentare la continuità dell’occupazione.

Il possibile rendimento è importante, ma va sempre valutato insieme a domanda della zona, caratteristiche dell’immobile e gestione necessaria.

Hai un appartamento da affittare agli studenti?

StayInRoom può analizzare gratuitamente il tuo immobile e valutare se sia più interessante proporlo interamente o per singole camere.

Se ci sono le condizioni, ci occupiamo poi della ricerca e selezione degli studenti, del matching tra coinquilini e del supporto durante la permanenza.

TL;DR – Per chi ama le sintesi

• Un appartamento per studenti può essere affittato interamente oppure, se correttamente impostato, per singole camere.
• Affittare l’intero appartamento può semplificare la gestione quando gli studenti entrano insieme e hanno esigenze simili.
• Affittare le camere separatamente permette di gestire in maniera più indipendente i cambi degli inquilini.
• Nella simulazione, un appartamento a 900 €/mese genera 10.800 € in 12 mesi; due camere da 500 € generano 12.000 € con piena occupazione o 11.500 € ipotizzando un mese di vuoto su una camera.
• Il maggiore rendimento dell’affitto per camere non è automatico: dipende da canoni, domanda, occupazione e gestione.
• StayInRoom può occuparsi della ricerca degli studenti e del matching quando una camera diventa disponibile.