Hai un appartamento che utilizzi per gli affitti brevi, ma stai valutando una gestione diversa?

Magari l’immobile è già arredato, pronto da vivere e si trova in una città universitaria. In questo caso passare dall’ospitalità di pochi giorni a studenti che cercano una casa per diversi mesi può essere un’alternativa concreta.

La buona notizia è che non devi necessariamente ripartire da zero. E, soprattutto, non devi occuparti in prima persona di trovare e seguire gli studenti.

Vediamo cosa significa davvero fare questo passaggio e come StayInRoom può occuparsi del tuo immobile per il mercato degli studenti.

Si può passare dagli affitti brevi agli affitti per studenti?

Sì. Se parliamo di un normale immobile residenziale utilizzato per locazioni brevi o turistiche, il proprietario può interrompere questo modello e successivamente concedere l’appartamento in locazione abitativa a studenti.

Nella maggior parte dei casi non si tratta quindi di trasformare fisicamente o urbanisticamente l’immobile, ma di cambiare il modo in cui viene locato.

E questo cambiamento non deve necessariamente essere definitivo. Se l’immobile mantiene la sua destinazione residenziale e vengono rispettate le normative applicabili, è possibile anche alternare periodi di locazione transitoria e periodi di locazione turistica, ad esempio destinando la casa agli studenti durante l’anno accademico e tornando alle locazioni turistiche durante l’estate.

Cambiano però contratto, durata della permanenza e adempimenti da rispettare nei diversi periodi. Se vuoi approfondire prima le differenze tra i due modelli, ne abbiamo parlato nella nostra guida “Affitti brevi vs affitti transitori: quale conviene davvero?”.

Da dove partire per passare dall’affitto breve agli studenti?

Il primo passo è capire come vuoi utilizzare l’immobile durante l’anno.

Puoi scegliere di abbandonare la locazione turistica e destinarlo agli studenti oppure, quando la situazione dell’immobile e la normativa applicabile lo consentono, alternare periodi di locazione transitoria e periodi di locazione turistica.

Nel secondo caso, ad esempio, l’appartamento potrebbe essere occupato da studenti durante l’anno accademico e tornare disponibile per locazioni turistiche durante l’estate.

La scelta incide anche sugli adempimenti. Se la locazione turistica viene cessata definitivamente, bisognerà gestire le relative comunicazioni. Se invece viene mantenuta attiva, restano gli eventuali obblighi amministrativi e normativi previsti per questa attività, anche nei periodi in cui l’immobile viene utilizzato con una locazione transitoria.

l Ministero del Turismo specifica, ad esempio, che la cessazione deve essere comunicata agli uffici territorialmente competenti, che provvederanno all’aggiornamento delle informazioni presenti nella BDSR (Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive).

Se invece l’immobile rientra in una vera attività ricettiva o imprenditoriale, potrebbero esserci ulteriori procedure presso Comune, Regione o SUAP ((Sportello Unico per le Attività Produttive).

Un appartamento per affitti brevi è già adatto agli studenti?

Spesso sì.

Un appartamento utilizzato per gli affitti brevi normalmente è già arredato, dispone di cucina, elettrodomestici e degli elementi essenziali per essere abitato. Ma uno studente non utilizza la casa per qualche notte: ci vive per mesi.

Per questo bisogna guardare l’immobile con occhi diversi. Una camera dovrebbe avere una scrivania, un armadio adeguato e spazi realmente utilizzabili nella vita quotidiana. Connessione internet, lavatrice, cucina funzionale e organizzazione degli spazi comuni diventano molto più importanti.

Non significa necessariamente ristrutturare. In molti casi bastano pochi accorgimenti per rendere un appartamento già pronto molto più adatto alla vita di uno studente.

Ed è anche da questa analisi che può partire il lavoro con StayInRoom.

Puoi affidare il tuo immobile a StayInRoom

Avere una casa adatta agli studenti è il primo passo. Il secondo è raggiungere quelli giusti.

StayInRoom mette in contatto proprietari e persone che cercano un alloggio per periodi transitori, con un focus particolare su studenti fuori sede, Erasmus e studenti internazionali.

Se decidi di aprire il tuo immobile a questo mercato, puoi affidarlo a StayInRoom per la ricerca degli studenti e la gestione dei contatti.

Analizziamo l’appartamento e la zona, valutiamo insieme come proporlo e ci occupiamo della promozione attraverso i nostri canali, della gestione delle richieste, della ricerca e selezione degli studenti e del matching tra coinquilini.

Il nostro lavoro, però, non termina con l’ingresso in casa. Gli studenti continuano ad avere un riferimento reale durante la permanenza e, nel caso degli internazionali, possono ricevere supporto anche per alcune difficoltà legate all’arrivo in Italia e alla documentazione.

Per il proprietario significa poter entrare nel mercato degli affitti per studenti senza sostituire la gestione quotidiana degli affitti brevi con un’altra gestione altrettanto impegnativa.

Quanto tempo richiede un affitto breve rispetto a un affitto per studenti?

Quando confrontiamo due modelli di locazione tendiamo a guardare immediatamente al rendimento.

Ma anche il tempo dedicato alla gestione ha un valore.

Facciamo quindi una simulazione molto semplice su 6 mesi, prendendo come esempio un appartamento con due camere.

6 mesi in affitto breve

Ipotizziamo una media di 8 soggiorni al mese.

In sei mesi significa:

8 soggiorni × 6 mesi = 48 soggiorni

Ogni prenotazione genera una serie di attività: comunicazioni con gli ospiti, comunicazione ingressi agli organi competenti, organizzazione dell’ingresso e dell’uscita, coordinamento delle pulizie, controllo dell’appartamento ed eventuale gestione degli imprevisti.

Ipotizzando, in modo prudenziale, 60 minuti di attività del proprietario per ogni soggiorno, otteniamo:

48 soggiorni = circa 48 ore di gestione in 6 mesi.

E il calcolo non comprende necessariamente tutto il tempo dedicato ad annunci, calendario, aggiornamento dei prezzi, manutenzioni e altri imprevisti.

Naturalmente alcune attività possono essere automatizzate o affidate a terzi. In quel caso, però, il tempo risparmiato dal proprietario si trasforma generalmente in un costo di gestione.

6 mesi con due studenti e StayInRoom

Prendiamo ora lo stesso appartamento e immaginiamo di destinare le due camere a due studenti che rimangono per l’intero periodo.

In sei mesi avremo:

2 studenti → 2 ingressi → 6 mesi di permanenza.

La differenza non è semplicemente numerica.

Affidando l’immobile a StayInRoom, la ricerca degli studenti, la gestione delle richieste, la selezione dei profili e il matching tra i due coinquilini vengono gestiti da noi.

Il proprietario continua naturalmente a occuparsi degli aspetti e degli interventi che gli competono, ma non deve ripetere decine di volte lo stesso ciclo operativo.

Su sei mesi il confronto diventa quindi molto concreto:

AFFITTO BREVE

48 soggiorni

circa 48+ ore di gestione diretta nell’esempio considerato.

AFFITTO STUDENTI CON STAYINROOM

2 studenti – 2 ingressi

6 mesi di permanenza, con ricerca, selezione, matching e assistenza gestiti da StayInRoom.

È qui che cambia davvero la prospettiva.

Non si tratta soltanto di chiedersi “quanto rende il mio appartamento?”, ma anche:

“Quanto tempo devo dedicare per ottenere quel rendimento?”

NB La simulazione è esemplificativa. Numero e durata dei soggiorni, livello di automazione e tempo necessario alla gestione di un affitto breve possono variare sensibilmente da un immobile all’altro.

Quale contratto si utilizza per affittare agli studenti?

Non esiste un unico contratto valido automaticamente per qualsiasi studente.

Tra le possibilità previste dalla normativa ci sono i contratti per studenti universitari e, quando sussistono i requisiti, i contratti di natura transitoria. La soluzione corretta dipende dalla situazione dell’inquilino, dalla durata della permanenza e dagli accordi territoriali applicabili.

Anche la cedolare secca va tenuta distinta dal contratto: è un regime fiscale, non una tipologia contrattuale, e può essere scelta quando ricorrono i requisiti previsti.

Meglio affittare l’intero appartamento o le singole camere?

Dipende dall’immobile e dagli obiettivi del proprietario.

Un appartamento con due o più camere può essere proposto a un gruppo oppure organizzato attraverso la locazione delle singole stanze.

La seconda soluzione può offrire maggiore flessibilità nei cambi: se uno studente lascia l’appartamento, non significa necessariamente dover rimettere sul mercato l’intera casa.

In questo caso diventa però ancora più importante trovare il nuovo inquilino e capire con chi andrà a vivere. Per questo il matching tra coinquilini è uno degli aspetti che StayInRoom gestisce direttamente.

Approfondisci in questo articolo: Affittare le singole stanze o l’intero appartamento agli studenti?

Affitto breve o studenti: quale rende di più?

Non esiste una risposta valida per tutti.

Il prezzo per notte di un affitto breve può essere superiore al valore giornaliero di un affitto per studenti, ma confrontare soltanto queste due cifre sarebbe fuorviante.

Bisogna considerare occupazione effettiva, costi, commissioni, pulizie, eventuale gestione esterna e, come abbiamo appena visto, tempo dedicato all’immobile.

Con gli studenti cambia la logica: il canone viene concordato per periodi più lunghi e l’occupazione può essere programmata con maggiore continuità.

Inoltre, come abbiamo visto, i due modelli non devono necessariamente escludersi a vicenda: in determinate situazioni il proprietario può organizzare l’utilizzo dell’immobile alternando periodi dedicati agli studenti e periodi di locazione turistica.

Abbiamo approfondito il confronto economico e gestionale nella guida “Affitti brevi vs affitti transitori: quale conviene davvero?”.

La domanda corretta, quindi, non è soltanto “quale soluzione mi fa incassare di più?”, ma: quale soluzione mi offre il miglior equilibrio tra rendimento, costi e tempo dedicato?

Vuoi trasformare il tuo affitto breve in un immobile per studenti?

Prima di pubblicare un nuovo annuncio, vale la pena capire se la casa è realmente adatta a questo mercato.

Dove si trova? Quali università sono facilmente raggiungibili? Le camere sono adatte a permanenze di diversi mesi? È meglio affittare l’intero appartamento oppure separatamente? Quale domanda esiste nella zona?

StayInRoom può partire proprio da qui.

Analizziamo gratuitamente il tuo immobile, valutiamo il suo potenziale nel mercato degli studenti e, se ci sono le condizioni, possiamo occuparci della ricerca degli inquilini attraverso i nostri canali.

Dalla promozione alla selezione, dal matching al supporto durante la permanenza: puoi cambiare il modo in cui metti a reddito il tuo immobile senza dover gestire da solo il cambiamento.

TL;DR – Per chi ama le sintesi

• Un immobile residenziale utilizzato per affitti brevi può essere successivamente destinato agli studenti.
• Prima del passaggio bisogna verificare la cessazione della precedente attività e gli eventuali adempimenti territoriali.
• Un appartamento già arredato può richiedere soltanto alcuni accorgimenti per diventare adatto a permanenze di diversi mesi.
• Nella nostra simulazione su 6 mesi, 8 soggiorni brevi al mese significano 48 cicli di gestione, contro 2 studenti che occupano le due camere per l’intero periodo.
• StayInRoom gestisce promozione, richieste, ricerca e selezione degli studenti, matching tra coinquilini e assistenza durante la permanenza.
• Il servizio StayInRoom dedicato ai proprietari è attualmente gratuito.