Regole, contratto, tasse, adempimenti e numeri reali

C’è una domanda che ogni proprietario si sta facendo nel 2026: come affitto in modo sostenibile, senza trasformare casa mia in un secondo lavoro?

La risposta, sempre più spesso, passa da una parola che fino a pochi anni fa sembrava “di nicchia”: affitto transitorio.

Perché? Perché oggi la mobilità è diventata normale:

• studenti fuori sede
• nomadi digitali
• Erasmus
• tirocinanti e specializzandi
• giovani professionisti e lavoratori stagionali

Si spostano per mesi, non per giorni.

E quando qualcuno si sposta per mesi, non cerca una sistemazione turistica: cerca casa.

E qui il proprietario ha un’opportunità: intercettare una domanda reale, continua e qualificata, con un modello contrattuale regolato e più gestibile.

ll mercato: perché la domanda di affitti transitori cresce

In Italia i flussi di mobilità studentesca e di lavoratori stagionali sono molto importanti, per i dati del 2024/2025 ad esempio possiamo riportare:

• 180.000 permessi di ingresso per lavoro subordinato e stagionale nel 2025 ( Fonte: Integrazionemigranti.gov.it)
• 110.000 studenti internazionali iscritti in università italiane nell’anno 2024 (Fonte: icef monitor)
• Introduzione del nuovo Digital Nomad Visa (Fonte: Digital Nomad Visa)

A questa base si aggiungono:

• programmi Erasmus e mobilità internazionale in ingresso
• master, dottorati, scuole e percorsi professionalizzanti
• lavoro stagionale (turismo, eventi, ristorazione, compagnie teatrali)
• contratti temporanei e progetti aziendali

Il risultato è un mercato che cerca case con una logica semplice: durate medie, contratti chiari, stanze pronte e bollette gestibili.

Cos’è un affitto transitorio

Qui arrivano i dubbi tipici del proprietario:

“Transitorio vuol dire che posso fare quello che voglio?”

No. Transitorio vuol dire che il contratto è pensato per esigenze specifiche e temporanee (di studio o lavoro), con durata limitata.

Il riferimento è la Legge 431/1998 (art. 5) e, per criteri e modelli, il Decreto 16/01/2017 e la disciplina pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Un aspetto spesso sottovalutato è che l’affitto transitorio può essere stipulato anche “a stanza“ e non necessariamente sull’intero appartamento.

Questo significa che il proprietario può locare singole camere con contratti distinti, mantenendo maggiore flessibilità nella gestione dei subentri e una copertura più dinamica dell’immobile.

Nei contesti universitari o nelle città con forte mobilità, l’affitto a stanze consente inoltre di ottimizzare il rendimento e ridurre il rischio di avere l’intero appartamento vuoto in caso di uscita anticipata di un singolo inquilino.

Durata del contratto: transitorio o studenti universitari?

Uno dei dubbi più frequenti per un proprietario è: “Che tipo di contratto devo fare e per quanto tempo?”

Nel 2026 esistono due strumenti principali quando si parla di affitti transitori legati a studio o lavoro.

Contratto transitorio “classico”

Previsto dall’art. 5 della Legge 431/1998, è pensato per esigenze temporanee documentabili (lavoro, tirocinio, mobilità).

• durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi
• non si rinnova automaticamente
• deve indicare una causale reale di transitorietà

Alla scadenza il contratto termina. Se l’esigenza temporanea continua, si può stipulare un nuovo contratto, ma non esiste una proroga automatica come nei contratti 4+4.

È lo strumento tipico per:

• giovani lavoratori temporanei
• stagionali
• professionisti in trasferimento
• tirocinanti

Contratto per studenti universitari

Diverso dal transitorio generico, è una tipologia specifica sempre prevista dalla Legge 431/1998 e disciplinata dagli accordi territoriali.

• durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi
• è rinnovabile alla scadenza
• è dedicato a studenti iscritti a università o percorsi equivalenti fuori dal proprio Comune di residenza

Questa è un’eccezione importante: rispetto al transitorio “classico”, il contratto studenti può garantire una copertura anche pluriennale, mantenendo però flessibilità rispetto al 4+4.

Quale scegliere?

La scelta dipende dal profilo dell’inquilino:

• studente universitario fuori sede → contratto studenti
• lavoratore temporaneo / stagionale / professionista → contratto transitorio

In entrambi i casi si tratta di locazioni abitative regolate e registrate, con un quadro normativo chiaro e molto più strutturato rispetto ad altre forme di utilizzo dell’immobile.

Tasse: cedolare secca, aliquote e cosa conviene davvero

Domanda da proprietario:

“Quanto pago di tasse con un affitto transitorio?”

Dipende dal regime scelto.

La cedolare secca è spesso l’opzione più semplice. L’Agenzia delle Entrate riepiloga le regole e l’aliquota ridotta del 10% per alcuni contratti a canone concordato (quando applicabile).

In generale:

• la scelta dipende dal Comune e dal tipo di contratto applicato secondo accordi territoriali
• 21% è l’aliquota standard della cedolare secca per molte locazioni abitative
• 10% può valere per canone concordato in determinate condizioni (comune, accordi territoriali, tipologia contrattuale)

Cedolare secca: attenzione a non fare confusione

Un punto fondamentale da chiarire: la cedolare secca non è una tipologia contrattuale.

Non esiste “contratto in cedolare secca”.

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che può essere applicato ai contratti di locazione abitativa, tra cui:

• contratto 4+4
• contratto a canone concordato
• contratto transitorio
• contratto per studenti universitari

La scelta riguarda il modo in cui il reddito viene tassato, non la struttura giuridica del contratto.

Ad esempio, è perfettamente possibile stipulare un contratto 4+4 con opzione per la cedolare secca, così come un contratto transitorio con lo stesso regime fiscale.

Subentri, risoluzione anticipata e nuova stipula: cosa succede se l’inquilino va via prima?

Con studenti, Erasmus e giovani lavoratori, la mobilità è fisiologica. Può capitare che un inquilino debba lasciare l’alloggio prima della scadenza contrattuale. In questi casi è importante sapere che il proprietario ha strumenti chiari e legali per gestire la situazione.

Risoluzione anticipata e nuovo contratto

Se l’inquilino lascia l’immobile e non è ancora stato individuato un sostituto, è possibile procedere con la risoluzione anticipata del contratto e, successivamente, stipulare un nuovo contratto con il nuovo conduttore.

Questo consente di aggiornare eventuali condizioni e ripartire con un nuovo ciclo contrattuale.

Subentro (o cessione del contratto)

Se invece è già stato trovato un nuovo inquilino prima dell’uscita del precedente, si può procedere con un subentro, tecnicamente definito anche come cessione del contratto.

In questo caso:

• restano invariate le condizioni contrattuali
• stesso canone
• stessa data di scadenza
• stesse clausole
• cambia esclusivamente il nominativo del conduttore

Il subentro deve essere formalizzato e comunicato all’Agenzia delle Entrate, ma non comporta la riscrittura dell’intero contratto.

Nei contratti a stanza, questa procedura è ancora più semplice perché riguarda solo la posizione del singolo inquilino, senza incidere sugli altri occupanti.

Perché con StayInRoom il subentro diventa semplice

Il vero problema, per un proprietario, non è la procedura amministrativa.

È trovare in tempi rapidi un nuovo inquilino affidabile.

Ed è qui che StayInRoom fa la differenza.

Grazie ai nostri canali attivi: studenti fuori sede, Erasmus, giovani lavoratori, partnership universitarie e network strutturati, possiamo intercettare rapidamente profili compatibili, evitando che una stanza resti vuota per mesi.

Il proprietario non deve:

• rifare annunci
• gestire decine di messaggi
• organizzare visite continue
• scegliere in fretta per paura di restare scoperto

Gestiamo noi la ricerca, la selezione e il coordinamento del subentro.

Se vuoi che il cambio inquilino non diventi un problema ma un passaggio gestito con serenità, contattaci e scopri come possiamo supportarti nella gestione del tuo affitto transitorio.

Comunicazioni e burocrazia: cosa devo fare e cosa NON devo fare

Qui viene il bello: il transitorio è più “pulito”.

“Devo comunicare gli inquilini alla Questura?” NO-SÌ

NO per cittadini europei e italiani.

SÌ entro 48 ore per cittadini Extra-UE

“Devo riscuotere la tassa di soggiorno?” NO

La tassa di soggiorno è collegata ai soggiorni turistici/ricettivi. Un contratto abitativo transitorio non è un pernottamento turistico, quindi non nasce quella burocrazia (e soprattutto non hai rendicontazioni continue).

“Devo registrare il contratto?” SÌ

Sì: un contratto transitorio, con durata superiore ai 30 giorni, va registrato secondo le regole dei contratti di locazione.

Il vero costo: il tempo e perché con StayInRoom diventa quasi zero

Se affitti in autonomia, il “lavoro invisibile” è sempre lo stesso che abbiamo visto nell’articolo sugli affitti brevi (leggi l’articolo “Cosa si nasconde dietro la reale gestione di un immobile per affitti brevi”):

• scrivere e ottimizzare l’annuncio
• foto, descrizione, prezzo, regole
• rispondere a messaggi e richieste
• scremare perditempo
• organizzare visite
• scegliere le persone giuste (e qui si sbaglia spesso)
• gestire dubbi, richieste, micro-problemi

Anche solo per due stanze, ogni cambio può diventare una settimana di messaggi.

Con StayInRoom la logica cambia: tu non gestisci marketing, annunci e contatti.

StayInRoom fa il lavoro “commerciale” al posto tuo:

• marketing e visibilità
• gestione richieste
• selezione e matching
• supporto agli inquilini

Per il proprietario, tempo di gestione: praticamente zero.

L’unica cosa che resta è la visita al cambio, mediamente 1 cambio all’anno.

E sì: oggi il servizio per i proprietari è gratuito.

Numeri alla mano: 2 camere singole da 500 €/mese

Facciamo il caso pratico, come nell’articolo precedente.

Scenario

• 2 camere singole
• 500 € al mese ciascuna
• Canone totale: 1.000 €/mese
• Bollette a parte, pagate dagli inquilini (esempio: 150 €/mese di spese, ma non a carico del proprietario)
• 1 cambio annuo “medio”

Entrate annue

• 1.000 € × 12 = 12.000 €
• Per prudenza, consideriamo un mese di vuoto tecnico su una stanza durante il cambio:
• 500 € di mancato incasso

Entrate realistiche: 11.500 €/anno

Costi annui (realistici)

• Pulizia straordinaria al cambio: 2 cambi × 200 € = 400 €
• Manutenzione ordinaria: 800–1.000 €
• Mettiamo 1.000 € per stare larghi.

Costi totali: 1.400 €

Margine prima delle tasse

11.500 – 1.400 = 10.100 €

Tasse (cedolare secca ipotesi base)

Se ipotizziamo cedolare al 21%:

11.500 × 21% = 2.415 €

Netto stimato: 7.685 €/anno

≈ media 640 €/mese

E qui arriva la domanda finale da proprietario:

“Quante ore ho lavorato per guadagnare questi 640 € medi al mese?”

Con gestione autonoma: parecchie.

Con StayInRoom: quasi zero, perché non gestisci annunci e contatti, ma solo le visite al momento del cambio.

Perché conviene darlo in gestione a StayInRoom (soprattutto oggi)

Il punto non è solo “trovare qualcuno”. È trovare la persona giusta.

StayInRoom llavora su tre leve: community, matching e supporto umano.

Per un proprietario significa:

• accesso a community di studenti e alla nostra rete di Ambassador
• meno rischio di scegliere in fretta
• meno tempo perso in trattative
• più serenità durante la locazione
• un riferimento umano che ti segue durante l’anno

E soprattutto, oggi che siamo in fase di lancio:

1. Niente gestione annunci

2. Zero commissioni per il proprietario (promo valida fino all’aggiornamento delle condizioni di lancio)

3. Gestione completa di marketing e ricerca inquilini

Conclusione

Nel 2026 il transitorio è diventato l’equilibrio più intelligente per molti proprietari: domanda reale, durate definite, meno burocrazia “turistica” e più previsione economica.

La domanda finale è semplice:

Vuoi un affitto che ti renda, o un affitto che ti renda e ti lasci vivere?

Affidaci la promozione del tuo alloggio e inizia a guadagnare subito.